Quel est le retour sur investissement potentiel d'un quadplex à Cleveland ?
Salut tout le monde, Je me demandais si quelqu'un avait de l'expérience avec l'investissement dans des quadplex à Cleveland, Ohio. Je suis en train de regarder quelques propriétés et j'essaie de comprendre quel pourrait être le retour sur investissement potentiel. Des facteurs comme les taux d'occupation moyens, les loyers typiques pour des unités de ce type, et les dépenses courantes (taxes, assurances, entretien) seraient super utiles. Si vous avez des infos, n'hésitez pas à partager !
Commentaires (15)
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Cleveland, c'est un pari intéressant en ce moment. Faut bien étudier les quartiers, certains sont plus porteurs que d'autres. 🧐 Les chiffres, c'est bien, mais le ressenti sur place, c'est mieux. 😉
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En plus des chiffres, essaye de contacter des agences immobilières locales. Elles pourront te donner une idée des loyers pratiqués et des taux d'occupation actuels par quartier. Regarde aussi du côté des forums locaux, souvent des investisseurs partagent leurs expériences. 😉
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Merci Schmidt17, super idée pour les forums locaux et les agences, j'y avais pas pensé. Je vais creuser ça.
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C'est une approche prudente de vouloir recouper les infos, WortSchmied. L'idée de Schmidt17 est pertinente. En parlant d'agences, n'hésite pas à leur demander des données chiffrées sur l'historique des ventes et des locations dans le coin qui t'intéresse. Certaines publient des rapports trimestriels ou annuels, ça peut donner une idée de la tendance. 🤔 Et pour les forums, c'est une mine d'infos, mais prends tout avec des pincettes. Les expériences sont souvent subjectives. 😉 Si tu veux vraiment pousser l'analyse, regarde du côté des données démographiques de Cleveland. L'évolution de la population, l'âge moyen, les revenus... Tout ça a un impact sur la demande locative. La diversification économique de la ville est aussi un facteur à prendre en compte, car ça joue sur la stabilité de l'emploi. Une ville avec une économie diversifiée est moins sensible aux crises dans un secteur particulier. 📊 En gros, pour évaluer le retour sur investissement potentiel, il faut croiser les infos 'terrain' (les agences, les forums) avec les données macro-économiques. C'est un peu comme en photo, faut jouer avec la lumière et les ombres pour avoir une image claire. 🌇
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Tellement vrai.
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Pour compléter l'avis de LumiereBrute, une fois que t'as ciblé un quartier, va faire un tour aux heures de pointe et le week-end. Tu verras vite si c'est un coupe-gorge ou un endroit tranquille. Ca te donnera une idée de la qualité de vie et donc du type de locataires que tu peux espérer. Et puis, regarde l'état des fenêtres des immeubles, si elles sont toutes pourries, c'est signe que les proprios ne sont pas très regardants sur l'entretien. #vismavie #fenetresurcour
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En plus de tout ce qui a été dit (et y'a de bonnes pistes!), regarde attentivement les taxes foncières. Elles peuvent varier énormément d'un quartier à l'autre à Cleveland, et ça bouffe une part non négligeable du cash-flow. Certaines zones ont des exonérations ou des programmes de réduction d'impôts pour attirer les investisseurs, donc ça vaut le coup de se renseigner auprès de la mairie ou du comté.
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ProspectGuru a raison, les taxes foncières, c'est un poste de dépense à ne surtout pas négliger. J'ajouterais qu'il faut aussi se pencher sur les assurances, car selon le quartier et le type de bien, ça peut faire une sacrée différence sur la rentabilité.
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Tout à fait d'accord avec WortSchmied. Les assurances, c'est le genre de truc qu'on a tendance à sous-estimer au début, et ça peut vite plomber un investissement. Je me suis amusé à faire quelques simulations (enfin, façon de parler, c'était pas super fun) en variant les paramètres. Si on prend un quadplex standard à Cleveland, disons avec un revenu locatif brut annuel de 40 000 € (10 000 € par unité, c'est une moyenne que j'ai vue), et qu'on applique une taxe foncière moyenne de 3 000 € par an, l'assurance peut vraiment faire basculer le truc. Si t'es dans un quartier tranquille, que le bâtiment est bien entretenu, tu peux peut-être t'en tirer avec une assurance à 1 500 € par an. Mais si t'es dans une zone un peu plus risquée, ou que le bâtiment a quelques faiblesses (vieille toiture, plomberie douteuse…), ça peut monter facile à 3 000 €, voire plus. Ça double quasiment tes dépenses fixes ! Et là, direct, ça se ressent sur le cash-flow. Avec une assurance à 1 500 €, t'es peut-être à 10 000 € de cash-flow net annuel (après taxe foncière, assurance, et disons 20% de dépenses pour la gestion et la maintenance). Avec une assurance à 3 000 €, tu tombes à 8 500 €. C'est une perte sèche de 15% de ton cash-flow. Faut vraiment faire jouer la concurrence entre les assureurs et bien lire les petites lignes du contrat. Parfois, quelques centaines de dollars de plus par an peuvent te couvrir contre des risques bien spécifiques qui valent le coup (genre, inondations, vandalisme…). C'est un peu comme choisir le bon équipement pour une randonnée en mer, faut pas lésiner sur la qualité.
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Je comprends l'importance de l'assurance, Navigateur81, mais je pense que tu surestimes un peu l'impact sur le cash-flow. 20% pour la gestion et la maintenance, c'est peut-être un peu haut, sauf si on externalise vraiment tout. En gérant soi-même, on peut gratter quelques pourcents, non ?
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Quand tu dis "engérantsoi-même,onpeutgratterquelquespourcents,non?", c'est vrai, mais faut voir le temps que ça prend. Si ton temps vaut plus que ce que tu "grattes", c'est pas forcément une bonne affaire au final. Faut aussi être honnête avec ses propres compétences en gestion et en bricolage !
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C'est exactement ça, WortSchmied. L'équation "tempspassévsargentéconomisé" est primordiale. Sans parler du stress potentiel si on est pas fait pour gérer des locataires ou réparer des robinets qui fuient en pleine nuit. Autant bien dormir et déléguer si on peut se le permettre, non ?
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Exactement ! Pour minimiser les coûts, une solution pourrait être d'automatiser au maximum la gestion locative. Par exemple, utiliser un logiciel pour la collecte des loyers, la gestion des contrats et la communication avec les locataires. Ça permet de gagner du temps et de réduire les erreurs, et donc de potentiellement se passer d'un gestionnaire externe, au moins au début. Après, si ça prend trop de temps, on peut toujours déléguer !
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Automatiser, oui, mais faut pas se leurrer, BricoMax. Un logiciel, ça remplace pas le contact humain et le bon sens. Quand t'as un locataire qui te raconte ses problèmes, c'est pas un robot qui va le calmer ou trouver une solution. L'humain, ça reste central, surtout dans l'immo.
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Je suis d'accord sur le principe, Lefèvre25, mais je crois que tu minimises l'apport de l'automatisation. Bien sûr que le contact humain est primordial, surtout dans des situations de crise ou de conflit. Seulement, pour tout ce qui est gestion courante (relances de paiement, envoi de quittances, réponses aux questions fréquentes), un logiciel bien paramétré peut faire gagner un temps précieux et éviter pas mal d'erreurs. Après, c'est une question d'équilibre, il faut savoir doser l'humain et la machine.
WortSchmied
le 02 Mars 2025